Mietrecht
Renovieren beim Auszug: was wirklich Pflicht ist
Ob beim Auszug renoviert werden muss, entscheidet der Mietvertrag. Ohne wirksame Klausel bleibt die Pflicht bei der Vermieterseite, denn nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat sie die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten — Schönheitsreparaturen gehören dazu.
Erst eine wirksame Klausel verschiebt diese Pflicht auf die Mieterseite. Ob die Klausel in Ihrem Vertrag wirksam ist, entscheidet ihr Wortlaut. Diese Seite ordnet die Klauselarten, zu denen der Bundesgerichtshof entschieden hat, und sagt, was Sie selbst nachlesen können. Eine Rechtsberatung ist sie nicht.
- Schönheitsreparaturen
- Das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
- Diese Aufzählung stammt aus dem Wohnungsbaurecht und wird im Mietrecht allgemein zugrunde gelegt. Zwei Dinge gehören ausdrücklich nicht dazu: Arbeiten am Bauteil selbst — etwa das Abschleifen eines Parketts oder der Austausch eines Teppichbodens — und die Beseitigung von Schäden. Wer eine Klausel liest, prüft deshalb zuerst, ob sie über diesen Rahmen hinausgeht: Eine Klausel, die mehr verlangt als Schönheitsreparaturen, benachteiligt die Mieterseite und ist deshalb angreifbar.
Quelle: § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) · Stand Rechtsstand September 2026
Der Ausgangspunkt: die Pflicht liegt beim Vermieter
Das Gesetz verteilt die Last eindeutig. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schuldet die Vermieterseite die Erhaltung der Mietsache; die Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch ist nach § 538 BGB mit der Miete abgegolten. Ohne eine Vereinbarung im Vertrag gibt es also keine Renovierungspflicht beim Auszug — auch dann nicht, wenn die Wohnung nach Jahren sichtbar bewohnt aussieht.
In Formularmietverträgen steht deshalb regelmäßig eine Klausel, die die Schönheitsreparaturen überträgt. Solche Klauseln sind Allgemeine Geschäftsbedingungen und werden an §§ 305 ff. BGB gemessen. Der Bundesgerichtshof hat mehrere Gestaltungen für unwirksam gehalten — und eine unwirksame Klausel wird nicht auf ein zulässiges Maß zurückgeführt, sondern fällt vollständig weg. Dann gilt wieder das Gesetz.
Praktisch heißt das: Lesen Sie zuerst die Klausel, dann den Zustand bei Einzug. Beides zusammen entscheidet die Frage, nicht der Eindruck beim Übergabetermin.
Quelle: §§ 535, 538 BGB · Stand Rechtsstand September 2026
Gilt das auch für Ihren Umzug?
Kostenlose Anfrage stellenKlauselarten und wie Gerichte sie beurteilt haben
Die Tabelle nennt Gestaltungen, über die der Bundesgerichtshof entschieden hat. Sie ersetzt die Prüfung Ihres Vertrags nicht — Klauseln sind unterschiedlich formuliert, und schon der Wortlaut kann den Ausschlag geben.
| Was im Vertrag steht | Worum es geht | Rechtliche Einordnung |
|---|---|---|
| Starrer Fristenplan | Renovierung nach festen Zeitabständen, unabhängig vom tatsächlichen Zustand | Unwirksam: Die Pflicht darf nicht ohne Rücksicht auf den Renovierungsbedarf entstehen |
| Übertragung bei unrenoviert übergebener Wohnung | Die Wohnung war bei Einzug nicht renoviert, die Klausel überträgt die Schönheitsreparaturen dennoch | Unwirksam, wenn kein angemessener Ausgleich gewährt wurde — sonst müsste die Mieterseite die Abnutzung der Vormieter mit beseitigen |
| Quotenabgeltungsklausel | Anteilige Zahlung für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen beim Auszug | Unwirksam: Der zu zahlende Anteil lässt sich bei Vertragsschluss nicht verlässlich abschätzen |
| Endrenovierung unabhängig vom Zustand | Renovierung beim Auszug ohne Rücksicht darauf, ob überhaupt Bedarf besteht | Unwirksam: Die Pflicht knüpft nicht an die tatsächliche Abnutzung an |
| Farb- und Ausführungsvorgaben für die Mietzeit | Vorgabe bestimmter Farbtöne oder Techniken schon während des Mietverhältnisses | Unwirksam: Die Gestaltung der eigenen Wohnung wird dadurch ohne Grund eingeschränkt |
Fällt die Klausel weg, bleibt es bei der gesetzlichen Verteilung: Die Schönheitsreparaturen schuldet dann die Vermieterseite. Eine unwirksame Klausel lässt sich nicht dadurch retten, dass nur ihr überschießender Teil gestrichen wird.
Quelle: Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Schönheitsreparaturen, unter anderem VIII ZR 185/14 und VIII ZR 242/13 vom 18. März 2015 · Stand Rechtsstand September 2026
Welche Zeile beschreibt Ihren Umzug?
Kostenlose Anfrage stellenWas Sie in Ihren eigenen Unterlagen nachsehen können
Diese Punkte klären sich ohne fremde Hilfe. Sie sind auch die Grundlage für jede Frage, die Sie danach einer Anwältin, einem Anwalt oder einem Mieterverein stellen:
- Den Wortlaut der Klausel im Mietvertrag — vollständig, einschließlich der Fußnoten und Anlagen.
- Ob der Vertrag ein Formular ist oder ausgehandelt wurde: An Formularklauseln gilt ein strengerer Maßstab.
- Das Übergabeprotokoll vom Einzug: Stand dort etwas zum Renovierungszustand?
- Fotos aus der Einzugszeit, falls vorhanden — sie belegen den Ausgangszustand.
- Ob beim Einzug ein Ausgleich gewährt wurde, etwa mietfreie Zeit oder eine Kostenbeteiligung.
- Ob im Vertrag zusätzlich Arbeiten verlangt werden, die keine Schönheitsreparaturen sind.
Schäden sind etwas anderes als Schönheitsreparaturen
Die Klauselfrage betrifft nur die Schönheitsreparaturen. Davon zu trennen sind Schäden: eine zerbrochene Fliese, ein Loch in der Tür, ein zerkratzter Bodenbelag. Dafür wird Ersatz geschuldet, unabhängig davon, ob eine Renovierungsklausel wirksam ist.
Die Grenze zieht § 538 BGB. Was durch den vertragsgemäßen Gebrauch entsteht, hat die Mieterseite nicht zu vertreten — abgelaufene Bodenbeläge und vergilbte Wände gehören dazu. Was darüber hinausgeht, ist ein Schaden. Dübellöcher liegen dazwischen: Das Anbringen von Regalen und Lampen gehört zum üblichen Wohnen, das Verschließen der Löcher wird deshalb oft den Schönheitsreparaturen zugerechnet.
Für die Praxis folgt daraus eine einfache Trennung im Übergabeprotokoll: Was als Schaden eingetragen wird, sollte auch als Schaden bezeichnet werden — und was nur Abnutzung ist, gehört nicht in dieselbe Zeile.
Quelle: § 538 BGB · Stand Rechtsstand September 2026
Betrifft Sie das?
Kostenlose Anfrage stellenHäufige Fragen
Muss ich beim Auszug renovieren?
Eine Renovierungspflicht beim Auszug besteht nur, wenn der Mietvertrag die Schönheitsreparaturen wirksam auf die Mieterseite überträgt. Ohne solche Klausel bleibt es bei § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, und die Vermieterseite trägt die Erhaltung. Ist die Klausel unwirksam, fällt sie vollständig weg und wird nicht auf ein zulässiges Maß zurückgeführt.
Gilt die Renovierungsklausel auch bei einer unrenoviert übernommenen Wohnung?
Eine Klausel, die die Schönheitsreparaturen auf die Mieterseite überträgt, obwohl die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, hält der Bundesgerichtshof für unwirksam, wenn kein angemessener Ausgleich gewährt wurde. Der Grund: Andernfalls müsste die Mieterseite auch die Gebrauchsspuren der Vormieter beseitigen. Ob eine Wohnung als unrenoviert übergeben gilt, entscheidet der Zustand bei Einzug.
Was zählt zu den Schönheitsreparaturen?
Zu den Schönheitsreparaturen zählen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper mit Heizrohren, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Arbeiten am Bauteil selbst gehören nicht dazu, etwa das Abschleifen von Parkett oder der Austausch eines Bodenbelags. Auch die Beseitigung von Schäden ist keine Schönheitsreparatur.
Muss ich die Wohnung weiß streichen?
Eine Farbvorgabe, die schon während der Mietzeit gelten soll, hält der Bundesgerichtshof für unwirksam, weil sie die Gestaltung der eigenen Wohnung ohne Grund einschränkt. Für die Rückgabe kann dagegen eine Vorgabe in neutralen, hellen Farbtönen wirksam sein, damit die Wohnung weitervermietet werden kann. Maßgeblich ist auch hier der genaue Wortlaut der Klausel im Vertrag.
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